Bonjour

on s'en doutait, mais la lecture des chiffres fait froid dans le dos: Selon une étude européenne commandée par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les prélèvements obligatoires pesant sur l’immobilier sont beaucoup plus lourds en France que dans les autres pays européens.

l'article original est à lire ici.:

les points clé:

• "pour un logement neuf vendu 200 000 euros toutes taxes comprises (TTC), les impôts et taxes de toute nature représentent, en moyenne, 27 % du prix payé par l’acquéreur particulier. C’est 12,5 points de plus que la moyenne des autres principaux pays européens."
• "En ajoutant au coût d’acquisition les divers impôts et taxes qu’un particulier devra payer durant les dix années de détention d’un bien – taxe d’habitation, taxe foncière, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux en cas de location –, la FPI estime qu’ils représentent, en moyenne, 56 % du prix d’acquisition de ce même logement de 200 000 euros. Là encore, la France se situe très au-delà de la moyenne européenne : plus de 30 points au-dessus de la moyenne allemande et 38 points de plus que la moyenne italienne."

Investir dans l'immobilier locatif en France est il encore une bonne affaire ? Pour l'Etat oui, pour vous et moi j'en suis moins sûr.

Par conséquent investir dans l'immobilier ailleurs en Europe ou dans le monde est à considérer.

cordialement

Agé de 55 ans, je gère mes placement de manière active depuis 10 ans.

Je le fais au travers de fonds placés dans plusieurs contrats d’assurance vie internet.

Je n’hésite pas à arbitrer assez fréquemment (plusieurs fois par mois à certaines périodes), et comme beaucoup, mes résultats sont en dents de scie.

Je cherche toujours à asseoir mon portefeuille sur une partie significative de fonds à très faible volatilité (entre 30 et 50 %), et d’essayer de profiter des tendances de marché pour le reste (Biotech, inde, japon pour l’année écoulée).

Les émotions et les frayeurs sont fortes avec cette stratégie, il est donc nécessaire de sécuriser une partie du portefeuille afin d’amortir les mauvaises surprises, et de borner les éventuelles pertes à une valeur acceptable.

C’est exactement le mécanisme des fonds structurés, à ceci prêt que l’on peut bénéficier des surperformances, là où les fonds structurés servent un rendement max, fixé au début du contrat.

A propos des fonds structurés et sur la manière d’un construire un sur mesure, je vous renvoie à un excellent article cité par Pascal dans un commentaire et qui a pu passer inaperçu:

http://www.objectifeco.com/riche-rentier/argent/investir/produits-structures-et-effet-de-levier-avec-les-assurances-vie.html

Revenons à l’objet de mon article et la sécurisation d’un fond de portefeuille. Le premier reflexe est de sécuriser à travers un fond en euros, garantie absolue ou presque. Mais avec un rendement autour de 3%, il faut consacrer une part importante du portefeuille à ce support pour assurer la garantie. Ceci a pour effet immédiat de diluer les éventuelles bonnes performances des autres supports.

Depuis de nombreuse années, je sécurise mon fond de portefeuille avec des fonds structurés dont j’estime le risque extrêmement faible. Ces fonds je les trouve dans les contrats mesplacements_vie ou mesplacements_liberté et il sont proposés 2 ou 3 fois par an.

Le mécanisme est toujours a peu prêt le même:

Le contrat est souscrit à une certaine date (par exemple 26 novembre). Il a une durée de vie, en général 6 à 8 ans, et est appuyé sur un sous jacent, le plus souvent, Euro stock 50.

Chaque année à date anniversaire la valeur du sous jacent est comparé à sa valeur initiale, si il est supérieur ou égal, l’investissement est remboursé avec un coupon annuel (8% pour le dernier produit).

Si a l’issue des 8 ans le sous jacent n’a jamais été égal ou supérieur a sa valeur initiale, l’investissement est remboursé sans coupon si le sous jacent n’a pas perdu plus d’une certaine valeur (30 ou 40 % en général).

Mon raisonnement est le suivant: le seul risque de perte en capital est que l’Euro stock 50 soit toujours en dessous de sa valeur actuelle pendant 8 ans, et qu’au bout des 8 ans il ai subit une perte de plus de 40 %. Avec sa valeur actuelle (qui n’est pas sur un pic), j’estime le risque très faible et je considère ce placement comme un fond suffisamment sûr pour sécuriser mon portefeuille.

La différence avec le fond euro est que ça sert du 8 % au lieu de 3 % avec un risque que j’estime largement acceptable dans mon cas de figure.

Le dernier placement de ce type en date (novembre 2014), s’appelle convictions 2014.

La performance du reste du portefeuille peut ainsi mieux s’exprimer. Ces outils m’ont permis d’obtenir une moyenne de 11% annuelle sur ces 10 dernières années.

Je suis actuellement retraité et j'ai commencé à gérer des portefeuilles boursiers il y a 25 ans. J'ai commencé par les gérer moi-même en suivant quelques conseils dans la presse spécialisée. J’obtenais quelques succès sur certains titres mais je me trouvais fréquemment pénalisé par l'un ou l'autre titre sur lequel je me trouvais collé avec une moins-value latente.
Lassé de ces déconvenues et ne trouvant plus guère le temps de m'occuper de cette gestion, je suis passé en gestion privée, dans un premier temps dans une grande banque de réseau : une catastrophe, ensuite dans des sociétés de gestion avec des résultats assez moyens. Les résultats obtenus étaient plutôt en deçà de l'évolution des indices et je me suis trouvé entraîné dans des phases de baisses importantes particulièrement difficiles à vivre. Avec le recul, la seule chose vraiment certaine était de recevoir des factures de frais de gestion d'un montant qui semblait d'autant plus important que les portefeuilles ne performaient pas.
J'ai fini par sortir de ce système pour reprendre la gestion en direct. Environ trois quarts en fonds sur des contrats d'assurance-vie ou de capitalisation et un quart sur des actions en direct.
Pour les actions, je suis l'actualité dans Investir et sur leur site. Cela ne veut pas dire que je suive tous leurs conseils, loin de là, j'y trouve de temps en temps de petites informations que j'arrive à exploiter. J’aime beaucoup me positionner sur les titres qui baissent de façon excessive en réaction à une mauvaise nouvelle. Pendant un temps, j'ai été abonné au site Botraiders mais le suivi de leurs conseils m'a conduit à quelques situations délicates ; j'ai abandonné. En tout cas le résultat est positif mais irrégulier : 20 % de plus-value déclarée en 2013 et probablement zéro en 2014. L'évolution de l'imposition sur les plus-values qui m'a conduit à payer un montant particulièrement élevé au titre de 2013 m’a poussé à ouvrir à nouveau un PEA.
Pour les fonds, j'ai commencé par une gestion très active, n'hésitant pas à faire de nombreux arbitrages, jusqu'à un par semaine à certaines périodes. Je suivais en cela les conseils du site de John. Mais les résultats ont été assez médiocres. La principale difficulté étant qu’il faut décider des arbitrages sur des cours qui datent de deux ou trois jours et qu’ils ne seront exécutés, dans le meilleur des cas, que sur les cours du lendemain. Ça fait quand même un délai qui avoisine les cinq jours ! Le risque d'être pris à contre-pied est alors assez important. Je suis passé pendant un moment en gestion pilotée mais cela ne m’a guère convaincu. Depuis quelque temps, je fais beaucoup moins d’arbitrages, les portefeuilles sont beaucoup plus stables et les résultats nettement plus importants.
Pendant longtemps, j'ai vraiment cru que la clé d'un bon rendement consistait à vendre au début d'une période de baisse et à racheter au début d'une période de hausse. En fait, les baisses, tout comme les hausses commencent presque toujours par des variations rapides. Il faudrait être capable de détecter les baisses avant qu'elles ne se produisent, ce que je ne sais pas faire. Je ne sais d'ailleurs pas davantage détecter l'imminence d'une hausse. Vendre c'est donc prendre une part significative de la baisse, et acheter se priver d'une part significative de la hausse !
La nouvelle mouture du site de John me semble d'ailleurs avoir intégré cette démarche.
En comparant l'évolution d'un portefeuille stable avec celle d'un portefeuille ayant fait l'objet d'une vente puis d'un rachat, je me suis rendu compte que le portefeuille stable était toujours en tête, bien souvent de plus de 10 %.
Regardez les courbes de CCR Biotech ou de Templeton Global Total Return : leur évolution sur les quelques dernières années est très positive et pourtant il aurait été tentant de vendre à de nombreuses occasions du fait d’une importante volatilité.
Pour finir, je soulignerai que les résultats obtenus par les professionnels ne sont pas toujours convaincants et que si on leur confie un portefeuille, il ne faut en aucun cas s'abstenir de les suivre de très près – ce qui, finalement, fait quand même beaucoup de travail ...

Bonjour

j'ai reçu une plaquette pour du crowdfunding immobilier. Je découvre le concept. Celà ressemble à de la SCPI car il s'agit de regrouper des moyens entre investisseurs pour acheter des biens, mais au lieu d'acheter des immeubles ou centres commerciaux entiers et multiples, il s'agit d'acheter un seul logement. On voit tout de suite un inconvénient de la formule: pas de mutualisation entre de multiples biens, c'est à vous de prendre des parts dans plusieurs opérations pour constituer une nécessaire diversité. Reste aussi à évaluer la facilité d'achat et surtout de revente des parts, ainsi que les frais et le rendement de tout cela.

j'ai hésité à en parler sur le blog sans avoir fait une étude du produit, car je ne veux pas parler d'une offre qui ne serait pas valable; mais je n'ai pas le temps de le faire aussi je vous mets ci-dessous le texte reçu; à vous de faire votre opinion.

Si un lecteur du blog était intéressé, je l'invite à m'envoyer un article avec ses raisons, les avantages et limites qu'il voit sur le produit, et je le publierai pour en faire profiter le lectorat du blog.

Le texte de http://homunity.fr/

"Nous sommes une jeune start-up qui propose une nouvelle manière d’investir dans la pierre en vendant des biens sous forme de parts et non dans leur intégralité. Cet investissement participatif a pour but d’offrir la possibilité à chacun de devenir propriétaire à partir de 5 000€.

Vous avez la possibilité de vous grouper à d’autres personnes pour investir dans des projets immobiliers afin de toucher une rentabilité élevée de 5% nette avant impôt. A la différence d’une SCPI (dans laquelle vous investissez dans un ensemble de biens immobiliers), avec Homunity vous choisissez le bien dans lequel vous investissez : vous pouvez créer votre propre SCPI sur mesure.

Nous avons déjà procédé à la vente de deux appartements, et nous proposons actuellement deux appartements T1 sur Lyon et Gaillard (15 minutes de Genève).

Le concept a fait ses preuves aux Etats-Unis et en Angleterre, nous cherchons à le faire connaître en France."

cordialement

Bonjour,

Voici une petite présentation de mes investissements et de mes questionnements.

A l'âge de la retraite, mes avoirs sont en assurance vie et dans un PEA.
Si je regarde dans le rétroviseur, mes rendements n'ont pas été terribles. A peu près au niveau du CAC40, guère mieux.

Pourquoi? Je pense que ma principale erreur est celle habituelle aux "débutants" :

- Oublier que le marché a toujours raison. Ca ne sert à rien de garder une position, même si on est persuadé qu'à long terme elle se portera mieux. J'ai essayé les warrants. Au début ça a très bien marché, j'étais sur Total et le marché était stable. Puis j'ai perdu pas mal en marché baissier car j'oubliais le principe essentiel : Il faut couper ses pertes!

En fait, le suivi de tendance est obligatoire, même si ce n'est a priori pas logique. Exemple, en mai 2013, les fonds émergents se sont effondrés sans véritable raison (la croissance était toujours là...). En 2014, ils ont bien remonté, pourquoi? La raison de leur baisse de 2013 est pourtant encore plus proche (le tapering).

J'ai quand même quelques raisons d'être optimiste. Mes choix de fonds ou d'actions ont été assez pertinents le premier semestre. Mais ensuite, ça s'est dégradé car je n'ai pas été assez présent pour surveiller le marché. Quand on n'a pas le temps de s'occuper de ses comptes et que les indices sont déjà hauts, il vaudrait mieux sortir du marché.

Pour la gestion du PEA, je privilégie les fonds gratuits pour éviter les frais d'achat/vente et la taxe sur les transactions financières. Eventuellement aussi des actions bonnes sur le long terme (pour éviter les achats/vente fréquents et dispendieux).

Pour John : j'ai une piste d'amélioration sur la gestion du PEA :

- adjoindre aux actions du SBF120 des ETF ou similaires (par exemple ceux de Federal finance gratuits) pour avoir accès aux marchés US, Japon ou émergents...

Merci et bonne journée.