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22 mai 2015 5 22 /05 /mai /2015 13:18

L’investissement en Location Meublée Non Professionnel permet à l’acquéreur de bénéficier de différents avantages fiscaux. Mis en comparaison avec la location d’un studio ou d’un bien immobilier classique, cette acquisition reste moins contraignante. En effet, la gestion du bien sera alors réduite pour permettre au propriétaire-bailleur de ne pas subir l’administration du lot.

  • Fonctionnement du régime Loueur Meublé Non Professionnel

Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’avèrera particulièrement efficace pour les particuliers cherchant à diversifier ou développer leur patrimoine. Outre la constitution d’un patrimoine immobilier, la création d’une rente défiscalisée sur le long terme sera un plus pour l’investisseur. Cela répondra parfaitement aux besoins de nombreux français cherchant à préparer leur retraite.

Cependant, pour bénéficier de ce statut, il conviendra de respecter certaines conditions :

  • les revenus locatifs perçus du bien acquis ne devront excéder 23 000 € chaque année et ne représenter plus de 50 % du revenu global du foyer fiscal.
  • ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Industries
  • acquérir un bien rattaché à une résidence de services
  • Biens éligibles au régime Loueur Meublé Non Professionnel

Outre les différentes conditions à respecter pour être soumis au régime de LMNP, un investisseur devra porter son choix sur certaines acquisitions. En effet, tous les biens ne pourront être éligibles au dispositif LMNP. Il conviendra alors d’investir auprès des résidences de services. Actuellement, ce régime sera abordable via les structures suivantes :

  • la résidence d’affaires : elle correspond à une structure d’hébergement destinée à une clientèle d’affaires inhérentes. Les résidents y restent fréquemment moins de deux nuits, le temps de réaliser leurs rendez-vous d’affaires. Dans un climat économique instable où les entreprises cherchent à maîtriser leurs coûts, il sera plus avantageux de loger leurs collaborateurs dans ces résidences plutôt que dans des hôtels. Généralement, ces résidences se situeront au cœur des grandes métropoles, des centres économique ou proche des axes routiers, aéroports ou gares.
  • la résidence étudiante : elle sera composée d’ensemble de logements réservés à des étudiants. Nous retrouverons alors ces établissements à proximité des centres universitaires et des grandes écoles. Cette structure proposera alors un ensemble de services à ses résidents comme le petit déjeuner, le renouvellement du linge de chambre, l’entretien ou encore l’accueil des étudiants. Les surfaces habitables sont spécialement étudiées pour répondre au mieux aux attentes des résidents. Une connexion internet permettra de favoriser un environnement de travail. Cette forme de logement confortable séduit de plus en plus d’étudiants et de parents. En effet, elle représente une réelle alternative à l’immobilier traditionnel souvent hors de prix pour des étudiants. De plus, grâce à un accès sécurisé cette formule rassure les parents.
  • la résidence tourisme : il s’agira d’un établissement réalisant une location saisonnière auprès d’une clientèle touristique. La structure sera alors composée d’un ensemble de chambres ou d’appartements meublés. Un minimum d’équipements et de services communs viendra compléter l’offre de la résidence. Différentes formes de logements pourront alors être proposées. En effet, les résidences de tourisme revêtent la forme de mobile-home en camping, appartement ou chambre. Une classification selon la norme Atout France permettra d’identifier la qualité de la structure. Les résidents pourront alors distinguer celle-ci grâce aux nombres d’étoiles attribuées, allant de & à 5 étoiles.
  • la résidence sénior : ce mode d’hébergement s’adressera aux personnes âgées autonomes ou semi-valides. Actuellement, nos aînés préfèrent se retrouver pour passer leurs beaux jours. La résidence séniore répond alors parfaitement à leurs attentes. De plus, elle permet de combattre l’isolement des seniors souvent livré à eux-mêmes. De nombreuses activités seront accessibles favorisant un univers convivial.
  • la résidence EHPAD : un Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes sera destinées à accueillir des résidents dépendants au quotidien. L’assistance d’une tierce personne sera alors nécessaire. Un personnel qualifié et formé accompagnera alors les résidents. Actuellement, la population française est vieillissante et la demande de placement en EHPAD explose. Cependant, les places se font de plus en plus rares. Aujourd’hui, il existe une réelle carence et l’offre de lit est nettement inférieure à la demande. Avec l’arrivée des baby-boomers à la retraite et l’allongement de la durée de vie, la tendance risque de s’accentuer. C’est pourquoi ce marché présente de larges opportunités. De plus, la rentabilité reste très attractive, puisqu’un investisseur pourra compter prés de 4,5 % de rendement annuel.
  • La signature d’un bail commercial

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel permet à l’investisseur de déléguer la gestion de son bien. En effet, le propriétaire-bailleur louera sa chambre ou son appartement en résidence de services au gestionnaire de la structure. En contrepartie, l’exploitant sous-louera l’acquisition à un résident. Un contrat unira alors l’investisseur et le gestionnaire de la résidence. Celui-ci est appelé un bail commercial.

La signature d’un bail commercial présente de nombreux avantages pour le propriétaire-bailleur. Tout d’abord, il sera signé pour une période de 11 ans et 9 mois renouvelable. De nombreux points seront alors établis dès la signature. Le propriétaire pourra donc retrouver la répartition des charges, ainsi que les diverses assurances contractées par la résidence. Un exploitant sérieux et rigoureux prendra en charge l’entretien de la structure ainsi que les menus et gros travaux. Aucuns frais inhérents à la location du bien ne seront alors absorbés par le propriétaire du bien.

L’indexation des loyers, ainsi que les garanties seront inscrites dans le bail commercial. Ce contrat encadrera les agissements et devoirs de chacune des parties pour permettre le bon déroulement de la location. La résidence aura alors un devoir de transparence sur le bâtiment, ses résultats et sa gestion. L’exploitant représentera également le propriétaire durant les différentes assemblées et aura un devoir de retour auprès du bailleur.

Enfin, le bail commercial fixe le niveau des loyers que percevra l’investisseur et garantira durant toute la durée du contrat le versement des revenus locatifs au propriétaire-bailleur.

  • La fiscalité du Loueur Meublé Non Professionnel

Le loueur meublé aura l’obligation de déclarer les revenus locatifs. Ceux-ci seront alors considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non comme des revenus fonciers. Cette classification permet au propriétaire-bailleur de déduire certains frais des revenus locatifs. Parmi eux, nous pouvons retrouver :

  • les intérêts d’emprunt
  • les frais de notaire
  • la taxe foncière
  • les assurances
  • les travaux de réparation

L’amortissement du bien et du mobilier sera également déductible des revenus locatifs. Celui-ci sera alors à établir par un Centre de Gestion Agréé. Même si sa mise en place représente un coût pour l’investisseur, cette charge reste une charge neutre puisque le montant sera récupérable en fin d’année. L’amortissement permettra de réduire les recettes locatives (revenus locatifs – amortissements), afin de minimiser son imposition. Les loyers seront alors nets d’imposition durant la durée de l’amortissement du bien. Grâce au régime LMNP, le propriétaire-bailleur optimise alors la fiscalité de ses revenus locatifs.

L’acquisition d’un bien en résidence de services pourra se porter sur un programme neuf ou ancien. Dans le cas d’un investissement en VEFA (programme neuf), l’acquéreur profitera d’un remboursement du montant de TVA, 3 à 6 mois suivants la livraison du bien. Si l’acquisition se porte sur un programme ancien, le prix d’acquisition sera alors hors taxes.

  • La revente d’un bien en LMNP

Il sera conseillé de détenir un investissement EHPAD durant au moins 20 ans, pour bénéficier pleinement de l’amortissement. Une fois la revente du bien décidée, l’investisseur aura alors différentes possibilités :

  • établir lui-même la vente, dans ce cas il sera à sa charge d’identifier un repreneur potentiel. Il adviendra alors au vendeur d’informer le repreneur du fonctionnement de l’investissement en résidence de services ainsi que le statut LMNP. Une fois cette étape passée, le vendeur et le repreneur devront s’entendre sur un prix de vente !
  • s’adresser à une agence immobilière, mais cette solution semblera être la moins adaptée. En effet, le professionnel de l’immobilier résidentiel n’est pas en phase avec le secteur des résidences de services. Une mauvaise estimation du bien risque alors d’être établi.
  • se rapprocher d’un professionnel apparaîtra comme le choix le plus judicieux. En effet, ce professionnel détient toutes les compétences et expertises nécessaires pour identifier les forces de l’investissement. Une estimation à sa juste valeur sera alors établie. De plus, étant un expert du patrimoine (gestionnaire de patrimoine, par exemple), il dispose d’une clientèle à même d’être intéressé par un investissement en résidence de services. Il réalisera alors la vente du lot et expliquera les différentes composantes de l’investissement en résidence de services sous le régime LMNP.

La location meublée représente un investissement idéal pour toutes personnes cherchant à diversifier ou à développer leur patrimoine. Les actifs et retraités trouveront en ce véhicule, un parfait dispositif pour préparer leur retraite. En effet, une rente sera alors créée permettant à l’investisseur de dégager un complément de revenu.

Grâce à sa fiscalité avantageuse et sa gestion locative simplifiée, cet investissement est de plus en plus plébiscité par les particuliers.

Cependant, tous les programmes ne se valent pas. Il sera alors conseillé à un particulier désireux de réaliser une acquisition en résidence de services via le dispositif LMNP de se rapprocher d’un professionnel.

http://www.lmnp.net

http://www.lmnp.com

Yoann Haslé – Rocca Conseil

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Publié par Yoann
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commentaires

marc 08/06/2015 15:58

J'ai déjà réalisé un tel investissement en résidence EHPAD et j'en suis ravi !
pour la revente rien de plus simple que de s'adresser à la résidence ou à un cabinet de gestion de patrimoine

avbi 23/05/2015 21:48

Je n'ai jamais compris comment on ressort de cette affaire au bout de 8 ou 16 ans.
J'avais engagé avec Residetudes : le contrat stipulait qu'il m'incombait de verifier les contraintes d'environnement : apres vérification c'était en zone Sevezo 2 derrière une usine de parfums pleine de solvants, j'ai annulé l'engagement.
Alors comment revent on quand le délabrement commence ??
Martigale pour Martin B

JeanL 26/05/2015 11:48

J'ai un collègue qui est sorti d'un tel investissement à Lyon, mais en perdant des plumes. Je ne connais pas le détail de son affaire. Mais pour revendre, on ne passe pas par "Leboncoin". L'achat n'est peut-être pas ouvert à tout le monde, c'est peut-être l'organisme qui rachète, et ça se fait à prix cassés?

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