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30 janvier 2015 5 30 /01 /janvier /2015 22:18

'jour msieurs dames

J'aimerais découvrir le très universellement connu "algorithme de John", aussi je me lance dans la littérature.

Je suis un investisseur du type équilibré à dynamique, en gros, des ucs, et des placements garantis/sécuritaires.

On s'intéressera ici à la partie garanti/sécuritaire, très patrimoniale, avec volatilité proche de zéro. Fonds euros bien sûr, avec une préférence pour suravenir opportunités et spirica allocation long terme. Tout ça est garanti.

Mais...Si la Grèce arrive à faire défaut sur tout ou partie de sa dette, ça fera boule de neige sur l'Europe du sud et je préfère ne pas imaginer ce que deviendront nos obligations souveraines, même garanties. Donc, j'ai perdu ma relative confiance dans les fonds euros en obligations pures, qui de plus ont des rendements à 3,2 max et devraient encore baisser. Dans ces conditions, il me paraît opportun de diversifier ce type de placements.

Qu'est ce qu'on a d'autre. Un peu de forêts et de FCPI/FIP pour défiscaliser, de l'or, et de l'immobilier. L'or je n'en parlerai pas je ne connais pas assez.

L'immobilier... Un produit qui rapporte en brut et en direct aujourd'hui entre 4 et 6%, environ 3% après avoir payé ses charges propriétaire, et on donnera généreusement la moitié de ce qui reste aux impôts, il nous reste quoi... pas grand-chose. Par facilité j'ai pris de la pierre papier en direct, mais vu l'imposition ça n'est pas très attirant.

Alors je teste pour vous la scpi sur contrat d'assurance vie. Par comparaison aux fonds euros immobilier (spirica alt et suravenir opportunités), la scpi ne vaudra le coup que si elle nous rapporte au moins 0.5 de plus, car il faudra amortir les frais d'entrée (6% en général), les frais de gestion, et le risque. Donc, exit les contrats avec fg élevés, ou qui ne reversent pas le dividende en totalité, car la scpi ne sera pas concurrentielle avec le fonds euros immo. En gros, il reste un contrat, celui de Spirica, distribué par plusieurs courtiers.

L'offre scpi y est consistante, les frais de gestion sont à 0,5, et le dividende est reversé à 100%. En gros, sur un rendement de 5,2 il nous restera 4,7 après les fg et 3,9 après csg/crds. Enlevez 0,6% par an pendant 10 ans pour l'amortissement des frais d'entrée. Après, les scpi prenaient de la valeur (vl) lorsque l'immobilier montait, ce qui n'est plus trop le cas aujourd'hui. On sera contents si elles ne bougent pas, et on dit merci à celles qui arrivent à servir de la pv comme Elysées Pierre, en augmentation de 7,6% en décembre dernier.

Alors les points faibles c'est l'avenir de l'immobilier, et celui de certaines scpi. On a sur le marché beaucoup de scpi de bureaux construits depuis quelques années, avec un taux de vacance record. L'impact peut être fort sur le rendement, et sur la vl si on maintient le rendement en baissant la vl.

Après, le fameux Krack immobilier...Bon, j'y crois de la façon dont il se présente aujourd'hui : une quasi stagnation des prix pendant encore une dizaine d'années, de toute façon, plus cher, on n'aurait quasi plus personne à l'achat. Ca ne bouge plus, voire ça descend doucement, depuis 2007/2008 (à part Paris).

Mon expérience : J'ai 6 lignes prises progressivement depuis l'ouverture septembre 2013. J'ai axé mes choix sur des rendements réguliers, supérieurs à 5% annuels. Mes lignes : Pfo2, immofonds 4, Primopierre, Fructipierre, Rivoli avenir patrimoine et Elysées Pierre, toutes à parts égales sauf pfo2 le double des autres. Les investissements se sont étalés entre septembre 2013 et mi 2014. Dernier investissement : Elysées Pierre.

- Sur 2014 aucune vl de mes scpi n'a bougé (ouf je craignais la baisse), sauf Elysées Pierre qui a pris 7,6% en décembre... (pourquoi j'en ai pas pris plus grr)

- Le rendement servi a été comme prévu, aux environs de 5,2.

Ce sont des contrats où j'ai panaché fonds euro allocation lt et scpi (un contrat 60% alt 40% scpi et l'autre presque 100% scpi). J'avais à amortir mes 6% d'entrée dans les scpi, mes contrats sont donc repassés positifs fin janvier avec le versement des rendements fonds euros, des dividendes scpi, et la jolie pv Elysées Pierre. Les deux contrats affichent entre 2 et 3% de pv globale.

A vot'service.

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Publié par Thartopom
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commentaires

thartopom 04/02/2015 00:15

Fort heureusement, une importante consommation de Bordeaux blanc et rouge les a sauvés durant cette période de misère.
Ceci n'est pas une incitation à quoi que ce soit, comme vous vous en doutez. Je ne voudrais pas faire des ennuis à John :)

thartopom 04/02/2015 00:11

Les dégâts de la Grande Crise.
Ami lecteur, encore des ravages causés par cette Grande Crise : une troupe de fourmis de l'ancien système, forcément ruinés, vient d'être découverte dans une cave du bordelais, après une intoxication sévère due à une consommation exclusive de conserves de pâté et de cassoulet pendant plus de 4 ans.

Marie 03/02/2015 18:04

Bonsoir Thartopom, comme vous, pour les SCPI.

Pour le déficit foncier, j'ai fait retaper une vieille maison dont j'ai hérité (électricité, tout à l'egout, WC,...pour 100K€) et je la loue.

SI le système s'effondre, vous nous donnerez votre adresse pour qu'on partage le pâté et le bordeaux ?

thartopom 03/02/2015 13:42

Bonjour Marie, merci pour ce commentaire.
Alors je suis encore un peu novice dans tout ça, j'ai des scpi depuis deux/trois ans, dont une partie en direct. Depuis combien de temps avez vous les vôtres ? Et comment générez vous du déficit foncier avec un bien ? Je ne pouvais pas en prendre plus en direct, au-delà l'imposition est confiscatoire, La loi étant de plus soumise à tant de fluctuations, je me méfie de l'avenir sur la partie déductions. Lorsqu'on a vu grimper l'immobilier entre 2000 et 2010, et tous les retraités vivant de leurs loyers devenir riches du coup, j'ai supposé que les propriétaires immobiliers seraient la prochaine cible d'un état toujours affamé, de plus en plus même. C'est pourquoi je limite au maximum l'exposition à l'impôt.

Après, si le système financier tombe en déroute, c'est certain qu'il ne me restera de mes scpi sur av que mes yeux pour pleurer, mais bon je serai pas seule. Alors je stocke soigneusement 2000 boîtes de pâté et de cassoulet au fond de la cave, et quelques caisses de Bordeaux bien sûr.

Ceci dit, quand je vois les avantages des vieux contrats aujourd'hui, qui n'avaient pas de csg/crds etc, je me dis d'ici 20 ans nous serons peut-être les avantagés avec nos vieux contrats, et je croise les doigts.

Bonne journée.

Marie 02/02/2015 10:58

Bonjour Thartopom,
moi, je suis proche de la retraite (qui sera bien maigre); mon objectif, par les temps qui courent , est de conserver mon capital et d'en tirer suffisamment de rendement pour compléter cette retraite.
la pierre-papier correspond bien, enfin je pense, à mon objectif. Pour avoir géré du locatif, j'en ai eu marre des impayés et des procédures coûteuses.J'ai investi en SCPI murs de boutiques (FPR et Immorente). Même si la valeur de la part était amenée à baisser, c'est le loyer servi qui m'intéresse avant tout. SI j'avais un bien locatif, sa valeur baisserait aussi avec le marché ...
Ce qui me gêne, dans la SCPI en AV, c'est que je suis pas propriétaire des parts..Si l'assureur s'effondre, il ne me reste rien.
Je préfère les détenir en direct, au prix d'une imposition que je compense avec un bien immobilier en direct (1 seul) et du déficit foncier...
merci pour votre analyse.Vous avez eu le courage d'écrire tout cela...J'espère que l'algo en vaut le coup :)

thartopom 31/01/2015 14:02

Il m'a appelée tartopoiro en mp :( ça frise l'insulte là !

Mais c'est toujours de la cuisine, qui n'est pas la plus mauvaise façon de dépenser ses extraordinaires pvs :) (futures)
Bonjour à tous !

lolo 30/01/2015 22:25

Bonsoir tartofreze !
Et merci pour le partage sur les Scpi, c'était une bonne idée ;-)

John 30/01/2015 22:27

Tartopom , tartofreze , ce blog tourne à la pâtisserie :-)

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